Krisenfester Bedarf: Pflege und Wohnen im Alter

Zurzeit sind die Märkte mehr denn je in Bewegung, an der Börse geht es rauf und runter. Und doch gibt es globale Entwicklungen, die in ihrer Grundtendenz über jede Krise erhaben sind. Eine davon ist die demografische Entwicklung. Immer mehr Menschen werden immer älter. Die steigende Lebenserwartung und gleichzeitige Alterung der Gesellschaft ist eine Tatsache und lässt die Nachfrage nach Betreuungs- und Pflegedienstleistungen steigen.

Die letzten beiden Pandemiejahre haben dabei gezeigt: wir agieren hierzulande schon jetzt am beziehungsweise nicht selten sogar unterm Limit. In Deutschland, aber auch anderswo in Europa herrscht Pflegenotstand. Personalmangel und die dafür verantwortlichen Strukturen sind wichtige Agendapunkte unserer Regierung.

18.300 Kilometer von uns entfernt, in Neuseeland, gibt es ein Unternehmen, von dem wir uns vieles abschauen könnten. Seit den 80er Jahren im Pflegesektor aktiv, macht das Unternehmen vieles anders und noch mehr richtig. Es geht um Ryman Healthcare. Das Unternehmen betreibt Wohnparks für Senioren, sowohl am Heimatmarkt Neuseeland als auch in Australien.

Was macht Ryman Healthcare anders als der Rest?

Hierzulande werden Seniorenresidenzen, in denen ältere Menschen ein selbständiges Leben führen können, und Pflege- und Betreuungseinrichtungen oftmals vollständig getrennt geführt. In Insellösungen werden bei Bedarf weitere Dienstleister, beispielsweise für Pflege oder medizinische Betreuung, hinzugezogen. Das ist aber kostspielig, ineffizient und für die Bewohner mit vielen Unsicherheiten (wechselnde Zuständigkeiten, eingeschränkte Flexibilität, nicht garantierte Kontinuität, etc.) verbunden.

Ryman Healthcare hingegen versteht das gesamte Spektrum von Alterswohnsitz und Betreuungsangebot als ganzheitliches Geschäftsmodell. Es unterscheidet sich noch dazu in Größe und Service-Angebot sehr von unseren in Europa bekannten Senioren- und Pflegeeinrichtungen. Vor allem das Freizeitangebot für die Bewohner ist viel breiter. Es wird von Schwimmbädern, Wellness, Tanz- und Fitnesskursen, Kinos, bis hin zum Golfplatz je nach verfügbarer Fläche alles geboten. Auch die Leistungsbereiche von Teil-Betreuung bis Intensivpflege sind nahtlos in das Gesamtpaket integriert.

Bei den von Ryman Healthcare betriebenen „Retirement Villages“ sind die unterschiedlichsten Wohnsituationen auf einer Fläche vereint. Für die Bewohner bedeutet dies den Vorteil, dass sie ihre vertraute Umgebung nicht verlassen müssen, wenn sich ihre Lebenssituation und ihr Pflegebedarf ändert. Die Bewohner der Häuser und Apartments erhalten so die Gewissheit, dass für sie gesorgt wird und sie nicht wieder umziehen müssen, weil das Fürsorgekonzept alle Pflegestufen abdeckt.

Umfassendes System aus Infrastruktur und Dienstleistung

Auch in Sachen Infrastruktur agiert Ryman Healthcare ganzheitlich. Das Unternehmen plant, baut und managt all seine Seniorenzentren selbst. Sowohl das Land als auch die kompletten Immobilien auf den Arealen sind im Besitz des Unternehmens. Seine Einnahmen generiert Ryman Healthcare zum einen durch die laufenden Gebühren für Pflegedienstleistungen – was sehr gut kalkulierbare und wiederkehrende Cashflows generiert. Der Löwenanteil der Einnahmen aber liegt im Verkauf von sogenannten Wohnrechten.

Die Bewohner erkaufen sich bei Vertragsaufnahme ein Wohnrecht auf Lebenszeit in einer von Ryman Healthcaregeführten Wohnparkanlage. Sie zahlen dabei eine hohe Summe auf einmal und im Voraus, ähnlich wie bei einem Immobilienerwerb. Allerdings liegen die Preise dabei unterhalb der normalen Durchschnittspreise für Wohnimmobilien. So kann der Erwerb des Wohnrechts auf Lebenszeit eine gute Alternative zum klassischen Eigenheim sein. Das Wohnrecht auf Lebenszeit in einer Anlage von Ryman Healthcare ist für viele Pensionäre aber noch aus einem anderen Grund attraktiv: Indem sie sich dort „einkaufen“, haben sie automatisch auch die Garantie auf einen späteren Pflegeplatz, sollten sie diesen irgendwann benötigen.

Starkes Geschäftsmodell, schwächelnder Kurs

Nach dem Börsentief im März 2020 lief es bis August letzten Jahres recht gut für die Aktie von Ryman Healthcare. Die Aktie legte in diesem Zeitraum 72 % zu. Seitdem hat das Papier aber wieder spürbar korrigiert. Mit derzeit 9,52 NZD (entspricht etwa 5,90 EUR, Stand: 17.03.2022) steht die Aktie nur noch knapp über ihrem Kurstief während des Corona-Crashs. Die Pandemie hat das Unternehmen zwar gut überstanden, dennoch ging diese nicht spurlos an dem Unternehmen vorbei.

Höhere Schutzmaßnahmen, wie beispielsweise die Errichtung von Keimschleusen, der höhere Bedarf an Desinfektionsmitteln, medizinischen Masken und höherer Personalaufwand drückten in den letzten beiden Jahren auf die Gewinne. Ein zusätzlicher Faktor, der den Kurs der Aktie beeinflusst haben könnte, liegt im Immobilienmarkt des Geschäftsgebiets von Ryman Healthcare. Die Immobilienpreise in Neuseeland und Australien haben um 7 bis 8 % korrigiert.

Nichtsdestotrotz sprechen die demographischen Entwicklungen in dieser Region auch weiterhin für das Geschäftsmodell von Ryman Healthcare.

Weitere Objekte in der Pipeline

Deshalb setzt das Unternehmen seinen erfolgreichen Expansionskurs der letzten Jahre uneingeschränkt fort. Im Nordwesten von Melbourne entsteht gerade ein neues Seniorendorf für 155 Mio. NZD (entspricht rund 96,17 Mio. EUR). Auf dem sechs Hektar großem Grundstück sollen schöne Villen für unabhängiges Wohnen und ein komplettes Altenpflegezentrum, einschließlich spezialisierter Demenzpflege, entstehen. Damit baut Ryman Healthcare seine Stellung in Melbourne aus und ergänzt die fünf bereits in Betrieb befindlichen Dörfer. Acht weitere sind zudem in Planung.

Auch auf dem Heimatmarkt Neuseeland ist der Bauplan gut gefüllt. Weitere 15 Seniorendörfer werden dort entwickelt. Damit werden in den nächsten drei bis vier Jahren die bestehenden 43 Seniorendörfer nochmal stark ausgeweitet. Zusätzlich sind bereits Landkäufe für elf zukünftige Standorte getätigt. Insgesamt hat das Unternehmen im letzten Geschäftshalbjahr (dieses endete am 30. September 2021) 406,4 Mio. NZD (entspricht etwa 252,17 Mio. EUR) für Neu- und Ausbauten sowie Landkäufe investiert.

Zukunftsaussichten bleiben optimistisch

Das mittelfristige Ziel ist die Verdoppelung des bereinigten Gewinns alle fünf Jahre. Dies entspricht einem jährlichen Wachstum von 15 %. An dieser Zielsetzung wird auch weiter festgehalten, obwohl der Gewinn letztes Jahr aufgrund von pandemiebedingten Mehrkosten, wie zusätzliches Personal und Sicherheit sowie die zeitweise Stilllegung von Baustellen, rückläufig war.

Aufgrund der kontinuierlichen Entwicklungsstrategie der Vergangenheit, der hohen Reputation von Ryman Healthcare und der zunehmend älter werdenden Bevölkerung in Australien und Neuseeland halten wir dieses Vorhaben für ambitioniert, aber realistisch.

Dividende leicht reguliert für Wachstumspielraum

An oberster Stelle steht für Ryman Healthcare derzeit der Ausbau der Kapazitäten. Zur Verwirklichung dieser langfristigen Wachstumspläne wurde deshalb auch etwas an der Dividendenpolitik geschraubt. Bislang sah diese eine Ausschüttung von 50 % des bereinigten Gewinns vor. Diese wird nun auf eine Spanne von 30 bis 50 % angepasst, um größere finanzielle Spielräume für zukünftige Landkäufe zu erschließen.

An der halbjährlichen Ausschüttung wird sich nichts ändern. Die Zwischendividende im Dezember für das Geschäftsjahr 2021 blieb mit 0,88 NZD je Anteilsschein gegenüber dem Vorjahr unverändert. Die Höhe der Schlussdividende (voraussichtlich im Juni) steht noch nicht fest. Auf Basis der Dividendenzahlungen der letzten zwölf Monate bietet die Aktie von Ryman Healthcare eine aktuelle Dividendenrendite von 2,2 %.

Starkes Geschäftsmodell mit langfristig stabiler Perspektive

Trotz der Ergebnisdelle im letzten Jahr ist das Geschäftsmodell von Ryman Healthcare aus unserer Sicht intakt. Auch wenn die Immobilienpreise zuletzt etwas korrigierten, den Preisabschlägen, die Ryman Healthcare dem gegenüberstellen kann, kann dies noch lange nicht gefährlich werden. Denn obwohl die Preise am „normalen“ Immobilienmarkt nachgaben, konnte Ryman Healthcare die Wiederverkaufspreise für seine Appartements weiter steigern. Dies unterstreicht die unangefochtene Marktstellung des Unternehmens ebenso wie die Langlebigkeit und Qualität seiner Objekte.

An der demografischen Entwicklung in Australien und Neuseeland hat sich nichts geändert. Die Nachfrage nach Pflegedienstleistungen wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Aufgrund des exzellenten Rufs als Pflegedienstleister und Arbeitgeber ist Ryman Healthcare für viele Neuseeländer und Australier die absolute Nummer 1, wenn es um Wohnen und Pflege im Alter geht. Die Langfristperspektiven des Unternehmens bleiben daher aus unserer Sicht von den aktuellen Gewinnrücksetzern komplett unbeeinflusst.

Auch eine Immobilienkrise kann Ryman Healthcare überstehen, weil die Schulden nur 24,7 % des gesamten Immobiliarvermögens entsprechen und hier ausreichend Puffer für eine Krise vorhanden ist. Wir halten dieses spannende und krisenfeste Unternehmen jedenfalls im Blick und identifizieren für Sie günstige Handlungsoptionen auf Basis unserer wertbasierten Analysekriterien.

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Auf gute Investments!

Prof. Dr. Max Otte

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